청약은 오래 기다린 순서대로 된다지만, 실제로는 84점짜리 점수표 위에서 1점 차이로 당락이 갈립니다. 내 집 마련은 우리 같은 서민에게 평생의 숙제죠. 저도 청약통장 하나 만들어 놓고 막연히 “언젠가 되겠지” 했는데, 알고 보니 청약은 막연히 기다린다고 되는 게 아니라 ‘점수 싸움’이었습니다. 같은 무주택자라도 가점이 1점 높으면 당첨이 갈립니다. 오늘은 2026년 기준 주택청약 1순위 조건과, 특히 당락을 가르는 가점을 어떻게 끌어올리는지 실전 위주로 정리해드립니다. 예치금 기준 등 기본기는 아래 연결한 글에서 더 자세히 다뤘으니 함께 보시면 됩니다.
1순위가 되는 두 가지 조건
민영주택 청약 1순위가 되려면 크게 두 가지를 만족해야 합니다. 첫째는 청약통장 가입 기간, 둘째는 지역별 예치금입니다. 가입 기간은 규제 정도에 따라 다른데, 투기과열지구·청약과열지역은 가입 후 2년, 그 외 수도권은 1년, 수도권 외 지역은 6개월이 지나야 1순위 자격이 생깁니다.
예치금은 신청하려는 주택 면적과 사는 지역에 따라 정해진 금액 이상이 통장에 들어 있어야 합니다. 예를 들어 전용 85㎡ 이하라면 서울·부산은 300만 원, 기타 광역시는 250만 원, 그 외 지역은 200만 원이 기준입니다. 면적이 커질수록 기준액도 올라갑니다. 면적별로 따지기 귀찮다면 통장에 1,500만 원 이상을 넣어두면 모든 면적에 청약할 수 있어 마음이 편합니다.
진짜 승부처 — 가점 84점 뜯어보기
1순위 자격은 입장권일 뿐입니다. 인기 단지는 1순위 안에서도 가점이 높은 순으로 당첨자를 가립니다. 청약 가점은 총 84점 만점이고, 세 가지 항목으로 구성됩니다.
- 무주택 기간 (최대 32점) — 1년 미만 2점에서 시작해 1년마다 점수가 올라가고, 15년 이상이면 만점인 32점입니다.
- 부양가족 수 (최대 35점) — 가장 배점이 큰 항목입니다. 부양가족 1명당 5점씩 올라, 6명 이상이면 35점 만점입니다.
- 청약통장 가입 기간 (최대 17점) — 가입 후 15년 이상이면 만점입니다. 그래서 통장은 한 살이라도 빨리 만드는 게 유리합니다.
여기서 우리 같은 다자녀 가구가 유리해지는 지점이 보입니다. 바로 부양가족 수입니다. 배점이 35점으로 가장 크기 때문에, 삼남매를 키우는 우리 집은 아이들만으로도 가점이 크게 올라갑니다. 배우자와 자녀 셋이면 부양가족 4명, 이것만으로 25점이 확보됩니다. 부모님을 모시고 산다면(주민등록상 3년 이상 동거 등 요건 충족 시) 추가로 부양가족에 포함되어 점수가 더 올라갑니다.
실제로 점수를 더해볼까요? 만 40세에 무주택 기간 10년(22점), 배우자와 자녀 셋을 부양해 부양가족 4명(25점), 청약통장 가입 12년(14점)이라면 합계가 61점입니다. 수도권 인기 단지 당첨선이 보통 60점대 초중반에서 형성되는 걸 감안하면, 다자녀 가구는 충분히 노려볼 만한 점수가 나옵니다. 반대로 1인 가구 30대 초반이라면 무주택·부양가족·기간 모두 낮아 40점을 넘기기 어렵습니다. 그래서 본인 점수를 먼저 정확히 계산해보고, 가점으로 승부할지 추첨·특별공급으로 갈지 전략을 정하는 게 첫 단추입니다.
또 하나, 청약통장은 매달 일정액을 꾸준히 넣는 게 좋습니다. 특히 공공주택은 납입 인정 금액과 횟수가 당락에 직접 영향을 주기 때문에, 적은 금액이라도 연체 없이 매달 자동이체로 넣어두는 습관이 중요합니다. 저는 아이들 명의로도 일찍 통장을 만들어 소액씩 넣고 있습니다. 본인이 당장 청약을 안 하더라도, 가입 기간 점수는 시간이 알아서 쌓아주는 유일한 항목이라 빨리 시작할수록 무조건 유리합니다.
가점 올리는 실전 전략 3가지
- 무주택 기간을 정확히 계산하세요. 만 30세부터, 또는 그 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 무주택 기간이 인정됩니다. 잠깐이라도 주택을 소유한 이력이 있으면 그 기간은 빠지니, 본인 이력을 정확히 따져야 합니다.
- 부양가족 요건을 미리 챙기세요. 같은 주민등록등본에 올라 있어야 인정됩니다. 부모님을 부양가족에 넣으려면 동거 기간 요건이 있으니, 청약 계획이 있다면 미리 준비하는 게 좋습니다.
- 통장은 절대 해지하지 마세요. 가입 기간 점수는 한 번 깨면 처음부터 다시입니다. 급해도 청약통장만은 끝까지 지키는 게 정답입니다.
가점이 낮은 젊은 세대라면 가점제 대신 추첨제 물량이나 신혼부부·생애최초 등 특별공급을 노리는 게 현실적입니다. 가점으로는 도저히 안 되는 점수라면, 처음부터 특별공급 자격을 갖추는 쪽에 집중하는 게 빠릅니다. 여기서부터가 이 글이 ‘1순위 조건’ 글과 갈라지는 지점인데, 예치금·순위 요건이 ‘입장 자격’이라면 아래는 실제로 어느 문을 두드릴지 정하는 ‘전략’입니다.
추첨제 vs 특별공급, 우리 집은 어디로 가야 할까
먼저 추첨제는 가점과 무관하게 무작위로 뽑는 물량입니다. 민영주택은 전용 85㎡ 초과 주택에서 추첨 비중이 커지고, 규제지역이냐 아니냐에 따라 가점제·추첨제 배분 비율이 달라집니다. 규제지역(현재 서울 강남·서초·송파·용산)은 추첨 비중이 낮고, 그 외 지역은 추첨 물량이 상대적으로 넉넉합니다. 가점이 40점대 초반에서 멈추는 우리 같은 집이라면, 인기 대단지의 소형 평형(가점제 100%)보다 중대형 평형(추첨 물량 있음)을 함께 넣어보는 식으로 ‘가점제 한 장, 추첨제 한 장’ 양다리를 걸치는 게 실전 전략입니다.
특별공급은 자격만 맞으면 일반공급과 별개 물량에서 훨씬 낮은 경쟁률로 노릴 수 있는 문입니다. 다자녀 가구라면 다자녀 특별공급이 1순위 카드입니다. 자녀 수에 따라 배점이 매겨지는데, 삼남매를 키우는 집은 자녀 수 항목에서 유리한 위치에서 출발합니다. 이 밖에 혼인 7년 이내(또는 자녀 있는 경우)라면 신혼부부 특별공급, 세대원 전원이 과거 주택을 소유한 적 없다면 생애최초 특별공급도 대상이 됩니다. 특별공급은 평생 1회만 당첨될 수 있으니, 여러 유형에 자격이 겹친다면 당첨 확률이 가장 높은 한 곳에 화력을 집중하는 게 맞습니다.
실행 순서는 이렇게 잡으면 됩니다. ① 청약홈에서 내 가점을 정확히 계산한다 → ② 40점대 후반 이상이면 가점제 위주로 인기 단지를 노린다 → ③ 그 아래면 다자녀·신혼·생애최초 중 내가 가진 자격을 확인하고 특별공급 물량이 나오는 단지를 우선순위에 둔다 → ④ 특별공급과 일반공급은 청약 신청 시 별도 접수 칸으로 나뉘니, 한 단지에서 특별공급으로 먼저 넣고 떨어지면 같은 날 일반공급으로 다시 자동 심사되는 구조를 활용한다. 이 순서만 지켜도 ‘아무 데나 넣고 안 되면 실망’하는 무전략 청약에서 벗어날 수 있습니다.
정확한 지역별 예치금, 규제지역 여부, 특별공급 자격은 청약홈과 국토교통부 공식 안내에서 본인 기준으로 다시 확인하시길 권합니다. 청약은 결국 정보 싸움이고, 미리 준비한 사람이 마지막에 웃습니다. 금융·주거 관련 함께 보면 좋은 글도 아래 정리했습니다.
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마지막 업데이트: 2026-07-20. 청약 가점 항목·배점은 「주택공급에 관한 규칙」 기준이며, 지역별 예치금·규제지역 지정·특별공급 세부 자격은 수시로 바뀝니다. 청약 전 반드시 청약홈(applyhome.co.kr)과 국토교통부 공고에서 본인 기준으로 최종 확인하세요.