전월세 계약 전 등기부등본 보는 법 | 전세사기 막는 체크리스트 2026

저도 김포에서 전세 계약할 때 등기부등본을 막막한 마음으로 처음 떼봤습니다. “근저당이 무엇이고 어디까지 봐야 안전한지” 아무도 안 알려주더군요. 삼남매 데리고 들어가는 집에서 사기 한 번 당하면 회복이 불가능하니까, 직접 정리한 체크리스트를 공유합니다.

전세 계약 전에 등기부등본을 확인하지 않아 전세사기를 당하는 사례가 매년 늘고 있습니다. 복잡해 보이지만 꼭 확인해야 할 항목은 딱 5가지입니다. 계약서 쓰기 전 10분만 투자하면 수천만 원을 지킬 수 있습니다.

등기부등본이란?

부동산의 공식 이력서입니다. 소유자가 누구인지, 빚이 얼마나 있는지, 법원에서 경매가 걸렸는지 등이 모두 기록되어 있습니다. 집주인이 “집에 빚 없어요”라고 해도 등기부등본에 근저당이 잡혀 있으면 내 전세금이 위험합니다.

등기부등본 발급 방법

온라인 무료 발급

대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) → 부동산 → 열람하기
비용: 열람 700원, 발급 1,000원
공인인증서 없이도 카드결제로 가능
계약 당일 최신본 발급 필수 (오래된 등본은 의미 없음)

반드시 확인해야 할 5가지

① 소유자 확인

등기부등본 갑구의 “소유권”란에서 집주인 이름과 신분증을 대조합니다. 이름이 다르면 대리인 계약일 수 있으며, 이 경우 위임장과 집주인 신분증 사본을 반드시 받아야 합니다.

② 근저당권 확인

을구의 “근저당권” 또는 “저당권”을 확인합니다. 은행이 집에 대출을 잡아놓은 것입니다. 집값 대비 대출 비율이 너무 높으면 경매 시 전세금을 못 돌려받을 수 있습니다.

안전 기준: (근저당 채권최고액 + 내 전세금) ÷ 집값 < 70%

③ 가압류·압류 여부

갑구에 “가압류”, “압류”, “경매개시결정” 등이 있으면 위험 신호입니다. 이미 법적 분쟁 중인 집일 수 있으며, 계약을 피하는 것이 좋습니다.

④ 전입신고 선순위 임차인 확인

임대차계약서상 확정일자를 받고 전입신고를 하면 대항력이 생깁니다. 같은 집에 나보다 먼저 전입신고한 임차인이 있다면, 경매 시 그 사람이 먼저 배당받습니다.

⑤ 계약 직전 재발급 필수

계약서에 도장 찍기 직전에 다시 한번 발급하세요. 집주인이 계약 사이에 대출을 추가로 받는 경우도 있습니다. 잔금 치르는 날에도 다시 확인하는 것이 원칙입니다.

전세 계약 시 추가 확인 서류

서류	확인 목적	발급처
등기부등본	소유권·근저당·압류	대법원 인터넷등기소
건축물대장	불법건축물 여부	정부24
국세 완납증명서	집주인 세금 체납 여부	홈택스
지방세 납세증명서	지방세 체납 여부	위택스

📌 참고 자료 (공식 출처)

전입신고와 확정일자 — 이것도 꼭 챙기세요

등기부등본 확인과 함께 반드시 해야 할 두 가지가 있습니다. 전입신고와 확정일자입니다. 이 두 가지를 해야 법적으로 세입자 권리가 보호됩니다.

전입신고 — 잔금 당일 바로

잔금을 치른 날 바로 주민센터에서 전입신고를 해야 합니다. 전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다. 하루라도 늦으면 그사이 근저당이 설정될 수 있습니다.

확정일자 — 전입신고 당일 같이

주민센터에서 전입신고할 때 임대차계약서에 확정일자 도장도 함께 받으세요. 비용은 600원입니다. 확정일자가 있어야 경매 시 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.

전세보증보험 가입 — 마지막 안전장치

전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 돌려주는 보험입니다. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 가입할 수 있습니다.

구분	HUG 전세보증보험	SGI 전세보증보험
보증 한도	수도권 7억, 지방 5억	최대 10억
보험료	보증금의 연 0.128%~	보증금의 연 0.183%~
신청 시기	전입신고 후 1개월 이내	계약 기간 절반 경과 전

보증금 3억 기준 연 보험료가 38만원 수준입니다. 전세사기 피해를 생각하면 저렴한 보험입니다.

전입신고 + 확정일자 — 계약 당일 5분 안에 끝내는 법

등기부등본에서 문제가 없다면 이사 당일 반드시 전입신고 + 확정일자를 받아야 합니다. 이 두 가지가 완료되어야 대항력(집주인이 집을 팔아도 내 전세금 지킬 수 있는 권리)이 생깁니다.

전입신고: 이사한 날 주민센터 방문 or 정부24 온라인 신고 (당일 처리)
확정일자: 주민센터 방문 시 임대차계약서 지참 → 도장 1개 (수수료 600원)
온라인 확정일자: 대법원 인터넷등기소 → 전자계약서가 있을 때만 가능

⚠️ 주의: 전입신고 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다. 이사 당일 늦게 신고하면 자정이 지나서야 보호받습니다. 이사 당일 오전에 신고하는 것이 가장 안전합니다.

전세보증보험(HUG) 가입으로 전세금 100% 보호하기

전세보증보험은 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 HUG(주택도시보증공사)가 대신 지급하는 제도입니다. 2026년 기준 가입 조건만 맞으면 전세금 전액 보호 가능합니다.

항목	기준
가입 대상	전세 계약자 (임차인)
보증 한도	수도권 7억 원 이하, 지방 5억 원 이하
보증료율	연 0.128~0.154% (전세금의 약 0.1~0.2%)
가입 시점	전입신고 후 계약 만료 1개월 전까지 가능
신청 방법	HUG 홈페이지 또는 은행 창구

전세금이 3억 원이라면 보증료는 연 약 30~46만 원으로, 전세금을 날릴 위험을 감안하면 매우 저렴한 비용입니다.

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